Vagas de garagem em condomínio
Muitas pessoas moram em condomínios, e há um assunto que costuma ser motivo de discussão entre vizinhos: as vagas de garagem. Tem gente que aluga, que vende, que coloca mais de um veículo, bota mudança e até invade o espaço dos outros. Esse é um problema muito recorrente nos condomínios e é um assunto bastante polêmico, pois assim como na cidade inteira tem mais carros do que espaço livre, assim acontece com as vagas na garagem. Cada morador tem direito a uma vaga, mas a maioria deles tem mais de um carro. E isso quase sempre dá briga. No artigo de hoje, você vai saber quais são as regras e leis que o síndico deve seguir, evitando incômodo e facilitando a vida de todos. Confira!
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Focos de inúmeros litígios na justiça
Estima-se que 1/4 das ações judiciais envolvendo condomínios são referentes à problemas da garagem, problemas do convívio da garagem, seja por impedimento do voto do inadimplente, do espaço destinado, guarda de veículos, se pode guardar carro com moto, batidas em garagem e furtos em garagem.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Lei
A garagem é diferenciada, ela não é nem uma área comum nem uma área privativa específica. Se não poderia ser fechada, poderia ser feito o que a pessoa bem entendesse.
De acordo com a lei:
A vaga de garagem não se encaixa como área comum nem como unidade autônoma. É um tertium genus. o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4864:
“O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”
Lei Federal 12.607/12
A Lei Federal 12.607/12 alterou a forma de usar a garagem do condomínio. Ela proíbe a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores. Isso altera o Código Civil, que antes permitia a comercialização das vagas, desde que com a permissão da Convenção Condominial.
Só poderão ser vendidas ou alugadas vagas se forem autorizadas pelos condôminos, através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
A lei vale para todos os condomínios do país. Já os prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos não foram afetados por ela, assim como os edifícios-garagem. Apenas para prédios comerciais em que o contrato (da sala, andar, loja, entre outros) inclui a vaga é que a lei foi aplicada.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Imóveis comprados na planta
No caso de imóveis comprados na planta, dependendo do tamanho do condomínio, pode-se comercializar mais de uma vaga por unidade. Neste caso, o comprador deve estar preparado para pagar uma taxa extra para ter direito a mais um espaço. A construtora pode vender apartamentos até mesmo sem vagas de garagem, pois não há lei que a obrigue a oferecer um número mínimo de vagas.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Tipos
As vagas de garagem são edificadas e são demarcadas conforme o projeto inicial do condomínio. É preciso entender os diferentes tipos de garagens, já que cada um tem regras distintas:
Vagas autônomas
Também conhecidas como vagas privativas, em que o dono do imóvel é proprietário da garagem. Possui escritura, paga IPTU. Se a convenção permitir, pode ser vendida de forma separada da unidade.
Vaga vinculada
Não possui matrícula própria. Também é considerada propriedade individual do condômino e privativa, mas não é vinculada à matrícula da unidade. Portanto, não pode ser vendida de modo separado do imóvel.
Vagas que são parte da área comum
Essas vagas não são de propriedade privativa de nenhum morador. São consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso vai depender de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleias. Por serem de propriedade comum do condomínio, não podem ser vendidas. Os moradores têm apenas o direito de uso.
Nesse caso, geralmente há sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador. Também há edifícios em que o condômino estaciona no espaço que estiver livre no momento, sem predeterminação.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Demais artigos
Art. 1.339 – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar bens em separado.
- 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340 – As despesas relativas à partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Como é feito?
Se for autorizado pela Convenção, é permitido que um condômino alugue sua vaga de garagem para um vizinho (Lei Federal 12.607/12).
Deve ser assinado um contrato em que o locador comprova ceder o ambiente ao locatário. Nele deverá conter:
- finalidade do documento;
- endereço do condomínio;
- local da vaga de estacionamento;
- tempo de duração;
- valor combinado;
- detalhes sobre multas e juros.
*O proprietário da vaga também deve ficar com uma cópia do documento do veículo do locador.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Demarcação
Quando um condomínio é instaurado, é necessário convocar uma assembleia para definir como será feita a demarcação de vagas na garagem. Essas informações precisam obedecer às normas estipuladas pela região.
As formas mais tradicionais de demarcação de vagas de garagem são:
- Fixa – cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado por sorteio ou por determinação da planta do imóvel;
- Rotatória – o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que estiver vazio. Também há a opção de ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
*Lembrando que as demarcações existem para que sejam impostos os limites de uso de cada um.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Vagas prioritárias
O Código Civil não obriga condomínios a oferecerem vagas de garagem especiais para idosos. Já no caso de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida, a lei nacional que promove acessibilidade não se aplica aos condomínios. Portanto, cada município tem as suas regras estabelecidas para lidar com esta questão.
*É importante que o síndico leve em consideração as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas. Conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – E quando o carro é maior do que a vaga?
Quando o carro é maior que a vaga e ultrapassa os limites, o condômino está utilizando indevidamente uma área comum que serve para manobra e passagem de outros veículos. A responsabilidade é dele, cabe a ele não estacionar o seu automóvel naquela vaga, afinal, a vaga privativa de garagem em condomínio é um direito individual de propriedade, mas não é absoluto, devendo ser exercido conforme a sua distinção e respeitadas as normas condominiais. Portanto, deve-se respeitar a delimitação da vaga e haver consciência sobre o tamanho do veículo escolhido.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Motos e bicicletas
Condomínios mais atuais já possuem vagas adicionais para a guarda de motos e bicicletas nas suas áreas comuns da garagem. Mas o mesmo não acontece com os mais antigos. Como alternativa alguns condomínios aceitam a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, desde que não traga incômodo e atrapalhe a mobilidade dos demais moradores. O mesmo é válido para bicicletas.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Guarda da garagem
O prédio não é responsável pela guarda das garagens. Ele só assumirá esse posto se na Convenção tiver explicitado que ele é responsável pela guarda dos automóveis ou por fazer a fiscalização e segurança. Caso contrário, o condômino precisa zelar pelo seu automóvel, trancá-lo, retirar objetos.
Se houver um furto ali dentro, o prédio não será responsabilizado. Se o vizinho bater no seu carro, o prédio não será o responsável pelo ressarcimento. Só se ele for o responsável pela guarda e vigilância das áreas comuns, ou se o prédio possuir manobrista e ele causar algum prejuízo.
Geralmente, o Seguro Condominial cobre apenas casos de furto de automóveis da propriedade. Outras medidas que devem ser tomadas em ocasião de roubo devem estar estipuladas na Convenção do condomínio.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Dicas importantes para todas as partes
● Conheça bem o regulamento do condomínio, principalmente com relação às vagas de garagem;
● Em alguns prédios, há sorteios de vagas. Muitas vezes, quem atrasou o condomínio um dia não participa, então, fique atento às regras;
● Na hora de comprar ou alugar, conheça a vaga para ver se comporta seu carro;
● Pense na sua estrutura familiar e se comprou um imóvel que terá condições de adquirir uma nova vaga no futuro, por exemplo;
● Se a locação das vagas foi permitida e registrada na convenção do condomínio, o síndico não pode interferir no processo de negociação e muito menos no valor a ser cobrado pelo aluguel.
*É fundamental que a Convenção traga regras para o uso pacífico das vagas existentes, considerado o direito igualitário de todos os condôminos sobre as respectivas áreas.
Administradora de condomínios em BH – Vagas de garagem em condomínio – Conclusão
Como você pode constatar, as vagas de garagem em condomínio são garantia de conforto e comodidade, mas que também acabam gerando uma série de problemas. Elas devem ser utilizadas para a sua real função: guardar automóveis. Cada condomínio possui uma realidade própria e diferente, cabe a Convenção estipular as regras mais adequadas para os seus moradores. Garanta sempre que tudo esteja de acordo com o art.1.336 do Código Civil, que explica que o condômino deve utilizar as áreas comuns de forma que não prejudique a insalubridade, a segurança e o sossego dos moradores.
Antes de alugar ou, principalmente, comprar um imóvel, não esqueça de olhar a garagem, pois a vaga pode se transformar em um problemão difícil de administrar.
Lembre-se de respeitar o próximo, ser gentil, ser educado. São algumas das maneiras de se dar bem com o vizinho. O problema é que sempre tem alguém que desobedece as regras e quer violar o senso comum; aquela regra de educação mínima de respeito, as famosas regras de convivência. É importante, sim, respeitar o espaço do outro. O bom senso sempre é a melhor saída.
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