Não há dúvidas quanto aos deveres do síndico na administração condominial. Pela lei, o condomínio é formado por partes comuns e privativas, e que também a manutenção das áreas privativas compõe a administração, não de forma direta – por serem propriedades independentes -, mas indiretamente. Entretanto, há muitos questionamentos quanto aos seus deveres estarem restritos às áreas comuns, não podendo interferir nas privativas. Ou seja, sobre a possibilidade do síndico poder ou não entrar no imóvel. Neste artigo explicaremos em quais condições é possível essa entrada, bem como o que deve ser observado. Confira!

O que diz a lei?

Ao tratar do condomínio edilício, o Novo Cód. Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio nº 4.591/64 era omissa a respeito do assunto. Mas há condições e situações que existe essa possibilidade.

A regra é de que o lar é um asilo inviolável, não há a possibilidade de qualquer pessoa ingressar sem a permissão do seu proprietário, do seu morador. Entretanto sempre quando nos depararmos com alguma situação excepcional emergencial, deve-se pensar em uma exceção a essa regra.

E com relação a essa regra de inviolabilidade de domicílio, a própria Constituição Federal no seu artigo 5º, inciso XI define que: XI – “A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.”

Exemplos:

Flagrante delito

O primeiro desses casos é o flagrante delito. Suponhamos que esteja acontecendo um crime em alguma unidade de apartamento. De uma forma geral, agressão de marido contra mulher, de filho contra os pais. Existe, em razão desse fato, a possibilidade do síndico ingressar na unidade fazendo arrombamento para fazer cessar essa agressão. É recomendável que se chame a autoridade policial, mas diante da circunstância, da imediatidade do fato, também é recomendável que terceiros façam uso desse direito e façam cessar o que estiver ocorrendo.

Em caso de desastre

Se refere àquelas situações de vazamento de gás, de água, que podem acarretar maiores prejuízos a toda a coletividade dos condôminos. Quando o síndico constata a ocorrência de vazamento de gás, problemas na eletricidade ou de água (cheiro de gás, curto na rede elétrica ou água saindo por baixo da porta). Nesses casos em que não há simples suspeita, mas uma constatação real do evento, o síndico ou qualquer outra pessoa pode fazer uso de esforço próprio para arrombar a porta e fazer cessar os eventos de vazamento, ou para prestar socorro.

O morador não estando presente ou podendo abrir a porta e não querendo, ela deve ser arrombada. O ideal é que o síndico esteja sempre acompanhado de outra pessoa, para servir de testemunha da situação.

Prestar socorro em caso de necessidades médicas

Nos casos em que um morador está passando mal, um infarto, ou qualquer outra situação que não lhe permita abrir a porta ou manifestar qualquer tipo de consentimento, o síndico pode entrar na unidade sem autorização.

Fiscalização de obra

No caso de fiscalização de obras, a visita do síndico deverá ser agendada com o condômino. Caso não seja autorizada, pode dar o direito ao gestor de solicitar a paralisação da obra. Dessa forma, até para manter um convívio saudável, é aconselhável, quando a situação permitir, que o síndico, sempre que necessário, formalize com antecedência manifestação de interesse em adentrar na unidade. E o morador ou proprietário acate o pedido. As partes poderão ajustar o melhor horário.

Assembleias

Existem algumas assembleias que deliberam pela aprovação do síndico, prepostos ou engenheiros, ingressarem em unidades para verificar a ocorrência de vazamento de água ou qualquer outro problema. Se, por exemplo, estiver ocorrendo um consumo exacerbado de água no condomínio, é necessário identificar se há algum vazamento. A assembleia permite que o síndico ingresse nas unidades. Se algum condômino não permitir, ele não poderá fazê-lo, por ausência de previsão legal. Mas a Convenção dos condôminos impõe ao morador uma obrigação de permitir que ele ingresse. Havendo descumprimento dessa obrigação, o morador deve ser punido com multa,ainda que seja diária. Todos os dias em que houver uma tentativa do ingresso e não houver a permissão, o síndico deve aplicar uma multa. Não há a necessidade de uma advertência porque já foi dado o conhecimento geral do ato em assembleia. Então, multa diária. Ainda persistindo a negativa do condômino do ingresso do síndico em sua unidade, pode-se fazer uso de uma ação judicial.

Conclusão

Como você pode observar, o síndico pode entrar em qualquer imóvel sem autorização, porém com certas regras a serem cumpridas. O critério fundamental é a emergência da situação. Agindo em prol do bem comum, fazendo o que for necessário para preservar a coletividade, o gestor terá o respaldo da lei e da Justiça.

Sabemos que não é uma questão tão simples, necessitando sempre de uma reflexão caso a caso, evitando que sejam causados maiores danos à coletividade. É fundamental que o síndico saiba como resolver o problema, cabendo a ele manter a ordem sem perder a paz e o foco de suas obrigações condominiais.

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