Das formas de controle da inadimplência
A administração condominial esbarra em uma questão muito delicada para os síndicos: a convivência e/ou a proximidade afetiva dos demais condôminos. Por muitas vezes tal cenário traz bastante constrangimento ao gestor do condomínio na hora de cobrar o proprietário inadimplente ou, quando necessário, de tomar as providências judiciais cabíveis contra este.
Em razão disso, torna-se extremamente oportuno que a cobrança e as tratativas do débito condominial sejam feitas por terceiros, isentos desta pessoalidade. Uma ferramenta de grande valia para os condomínios é o serviço de cobrança extrajudicial ofertado por escritórios de advocacia especialistas no direito imobiliário/condominial.
No afã de resolver a questão de maneira rápida e simplificada, muitos síndicos tomam para si a iniciativa de tentar, junto aos condôminos devedores, firmar um acordo para o pagamento da sua dívida. Chegam a buscar na internet alguns modelos de acordos ou faz instrumentos objetivos e simples, sem que estes tenham as cláusulas necessárias para dar segurança jurídica ao condomínio.
Um acordo extrajudicial, dependendo dos seus termos e da sua composição, pode, no seu extremo, até impedir que o imóvel possa ser penhorado em eventual ação judicial interposta no caso do seu descumprimento.
Em razão da morosidade do nosso judiciário e das elevadas custas processuais, o acordo torna-se, a cada dia, mais oportuno. Muitos síndicos têm resistência em parcelar o débito condominial, crendo que, se assim o fizerem, estarão constituindo precedentes para outros condôminos ficarem, igualmente, inadimplentes. Contudo, o que muitas vezes não é levado em conta é que um acordo onde a parte, além de pagar a parcela do débito acumulado, tem a obrigatoriedade de arcar com as cotas condominiais vincendas em seus respectivos vencimentos, é capaz de equilibrar as contas do condomínio, minimizando, assim, a necessidade de eventuais cotas extras para controle da inadimplência ou a majoração da cota ordinária.
Da possibilidade de cessão/venda do crédito condominial
Outra solução que tem sido muito buscada por condomínios é a venda do crédito condominial. Existem empresas hoje, no mercado, que adquirem o débito mediante um deságio – a ser negociado – e, a partir da cessão, passam a pagar integralmente as cotas vincendas não pagas pelo proprietário, enquanto perdurar a ação judicial.
Apesar da perda decorrente do deságio, as cotas condominiais vincendas são pagas integralmente, o que, por muitas vezes, ajuda a equilibrar a saúde financeira do condomínio. A cessionária (empresa que adquiriu o crédito), assume, a partir deste momento, o ônus do processo e se incumbirá de cobrar, do devedor, a sua dívida.
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