Nelas, vizinhos se encontram, discutem temas relevantes do condomínio e decidem o futuro da comunidade. Eleição de novo síndico, mudanças no regimento interno, reforma de fachada, obras nas áreas comuns, prestação de contas, previsão orçamentária. Todos os grandes assuntos passam pelas famosas assembleias condominiais. Ao síndico cabe o desafio não só de organizá-las, mas também o de atrair o maior número possível de condôminos para essas reuniões. O que, na maior parte das vezes, não é uma tarefa fácil.
Pesquisas apontam que cerca de 70% dos moradores não comparece às assembleias. Os motivos são os mais diversos e vão desde a dificuldade de o condômino conciliar dia e horário do evento com sua agenda pessoal até o cada vez mais frequente desinteresse do proprietário pelo cotidiano do ambiente condominial. Seja como for, a ausência dos moradores pode causar prejuízos sérios ao condomínio, já que alguns temas só podem ser votados e decididos se houver um número mínimo de participantes. A questão se agrava nos chamados supercondomínios que possuem uma quantidade muito grande de unidades. Nesses prédios, quóruns que exigem unanimidade, como a mudança de destinação do edifício, por exemplo, são verdadeiras utopias. A falta de quórum acaba, por muitas vezes, impedindo a aprovação de temas relevantes para o condomínio. Muitos condomínios mais antigos permanecem com convenções obsoletas, com textos que contrariam até as normas previstas pelo Código Civil de 2002, o que traz, inclusive, problemas de ordem legal para o condomínio.
Para evitar os malefícios da falta de quórum e garantir o número mínimo de condôminos nas assembleias, é necessário o síndico atentar para alguns detalhes. O primeiro deles diz respeito à convocação. Esta, aliás, é uma responsabilidade do gestor prevista em lei: o artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro é claro ao determinar que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. E é dever do síndico providenciar para que a totalidade da comunidade condominial fique ciente da reunião.
A legislação não especifica o tempo de antecedência nem os moldes em que deve ser feita a convocatória da assembleia, mas especialistas sugerem ao síndico notificar por escrito o condômino sobre o evento, com, no mínimo, dez dias de antecedência. Para se resguardar, o gestor deve recolher a assinatura dos moradores, confirmando que todos eles foram efetivamente avisados, e afixar o comunicado em locais visíveis das áreas comuns do condomínio.
Outro ponto de atenção é a lista de assuntos a serem debatidos no encontro. O Código Civil não entra em detalhes sobre este ponto, mas é comum a anulação de assembleias que, em sua convocatória, simplificaram deliberações importantes sob um único tópico de “Assuntos Gerais”. A dica é descrever um a um os temas, em especial aqueles que tangenciem aumento de despesas, direitos dos condôminos ou possuam quórum definido pela lei. Sobre o quórum, uma ideia interessante é incluir no edital de convocação o número mínimo de condôminos para deliberação de cada item de pauta. Assim, os condôminos poderão ter noção do impacto de sua ausência na discussão de cada matéria.
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