Alegando os impactos no orçamento doméstico das famílias e em toda a economia devido à pandemia do novo coronavírus, a redução das taxas condominiais está sendo uma solicitação comum nestes últimos dias em vários condomínios de todo o Brasil. Muitos síndicos e administradores estão sendo bombardeados por moradores com sugestões e dúvidas sobre manobras para reduzi-las a todo custo, seja aplicando uma isenção ou retirando a cobrança de juros e multas por pagamento em atraso. Diante desse cenário, diversas têm sido as dúvidas desses gestores sobre a possibilidade de suspensão ou redução desses valores cobrados. No artigo de hoje falaremos a respeito do aspecto prático da gestão condominial que mostra e argumenta sobre o quanto é possível fazer ou não em atendimento a estas solicitações. Confira! 

Novo coronavírus e a saúde financeira dos condomínios

Estamos vivendo um período de incertezas, principalmente para os próximos meses. Já se fala em recessão, desemprego e, consequentemente, o crescimento da inadimplência. Sem renda regular, é só uma questão de tempo para muitos enfrentarem dificuldades e terem que decidir quais contas pagar; e certamente as taxas condominiais estarão nessa decisão. Diante disso, o síndico deve buscar maneiras de manter contas equilibradas, afinal, com a orientação de ficar em casa para evitar a disseminação da COVID-19, há mais consumo de água, luz e gás, mais uso de equipamentos (elevadores, bombas) e geração de mais lixo nos condomínios. Muitos moradores não sabem o que compõe a cota condominial e nem imaginam que, não pagá-la, podem colocar em risco a segurança, a salubridade, recursos básicos e equipamentos do empreendimento. 

Código Civil – Artigo 1.336

De acordo com o Código Civil, art. 1.336, compete ao síndico, dentre outras obrigações, praticar os atos necessários aos interesses dos condôminos; cobrar as contribuições mensais e exigir eventuais encargos e das suas ações/medidas adotadas prestar contas perante a assembleia. 

O condomínio não tem autonomia para isentar ou promover descontos em suas taxas. 

A cobrança das taxas condominiais diante da pandemia da COVID-19 

Muitas pessoas estão se perguntando se podem deixar de pagar as taxas condominiais devido à COVID-19. O que eles precisam ter em mente é que essas quotas referem-se ao rateio/distribuição das despesas do condomínio entre os condôminos. Ao contrário do que muitos pensam, não é uma cobrança para ter sobra de caixa. 

Por isso é muito importante que o síndico comunique a importância do pagamento pontual das taxas condominiais, que estão entre as contas que não se devem deixar de pagar. Ainda mais agora, neste momento de pandemia, em que todos precisam ficar em casa. Deve-se ter em mente que a nossa casa é o lugar em que as nossas famílias estão mais seguras hoje. Portanto, não se pode colocar a segurança do patrimônio de todos em jogo.

As quotas cobrem os custos essenciais para manter a valorização do patrimônio, assegurar as manutenções dos equipamentos, reduzir riscos e criar uma atmosfera segura para todos os moradores e funcionários, que garantem a segurança e, em especial, a limpeza, que foi redobrada nas áreas de maior circulação. As manutenções asseguram o funcionamento de maquinários que não podem ser interrompidos, como elevador, gerador, bomba, pressurização. As contas de consumo garantem fornecimentos básicos de água, luz e gás. É preciso pesar tudo isso. 

Resumindo…

As taxas condominiais nada mais são do que o pagamento de cada condômino de despesas já contratadas pelo condomínio e necessárias para sua manutenção. A suspensão dessas obrigações pode resultar no inadimplemento com os fornecedores e prestadores de serviço, interrompendo alguns serviços básicos como portaria, limpeza, gás, energia, dentre outros contratos. 

*Se ocorrer alguma determinação do governo que isente o condomínio do pagamento de alguma dessas taxas, aí sim, neste caso específico, o valor poderá sair do rateio de despesas.

Mas se o condômino realmente não conseguir pagar suas taxas condominiais nos próximos meses, é possível conceder isenção de juros?

Como já mencionado anteriormente, a obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio está prevista no CC, art. 1.336. Assim, a pandemia do novo coronavírus não afasta a sua obrigação de pagar as taxas condominiais na data do vencimento. Da mesma forma que os condôminos, o condomínio também possui compromissos financeiros, como o pagamento de salários dos funcionários, de impostos, de prestadores de serviço, de contas de água, de gás, de energia elétrica e de manutenção de áreas comuns. 

Na eventual impossibilidade de efetuar o pagamento dessas quotas, com essa crise, o fato deve ser levado ao síndico e à administradora para que seja negociado, caso a caso, dilação de prazo, suspensão de multas e de juros ou outras medidas que sirvam para reduzir os impactos, como parcelamentos que caibam no bolso do devedor. O importante é diminuir a dívida e garantir entradas no caixa do condomínio.

Autorização da assembleia

A única forma de alterar algo reduzindo taxas de juros e multas é através da alteração da Convenção, que na sua grande maioria tem a exigência de aprovação por 2/3 dos moradores para que seja possível fazer, através do processo de assembleia, bem com a concordância de todos os adimplentes. 

É dever do síndico cobrar as contribuições mensais e exigir eventuais encargos. Por isso não é recomendável que ele, sem prévia autorização da assembleia, libere ou isente condôminos do pagamento desses valores. Vale frisar que eventuais isenções concedidas sem autorização da assembleia ou que não aprovadas por ela em momento posterior, pode resultar em responsabilização legal desse gestor. 

Fundo de Reserva

O Fundo de Reserva tem suas determinações regidas pela Convenção do Condomínio para gastos emergenciais que necessitem obras ou manutenções não previstas; ou após deliberação da assembleia. É, por lei, do proprietário do imóvel, tanto na sua obrigação de pagamento quanto o direito ao uso para realização de obras emergenciais que garantam o perfeito funcionamento e não desvalorize o patrimônio. 

No atual cenário, caso o  condomínio passe por alguma situação de emergência e precise recorrer a esse fundo, deve utilizá-lo  e depois ser reposto. 

Fundo de obras

O síndico pode suspender temporariamente a cobrança de um fundo de obras, caso os valores estejam sendo arrecadados antecipadamente pelo condomínio e não estejam comprometidos com fornecedores, no caso das compras e contratações já tiverem sido efetuadas. 

Conclusão

Como você pode ver, mesmo em meio à pandemia do novo coronavírus, é importante que as taxas condominiais estejam em dia, que sejam colocadas entre as despesas prioritárias. Deixar de pagá-las pode comprometer o funcionamento do condomínio e, consequentemente, o lar de cada morador que, em meio a essa crise, precisa estar com a melhor saúde financeira possível. Afinal, o bom funcionamento do condomínio constitui parte fundamental para a saúde de cada um e de todos. É preciso que toda a infraestrutura seja garantida para manter o conforto, dentro do possível. Por isso é muito importante o esforço de cada um.

O fato da pandemia não afasta o dever de pagar e com base nisso é lícito ao condomínio adotar as medidas de cobrança. Lembrando que, nesse momento, o síndico e administradora podem, quando possível, negociar condições de pagamento com possíveis inadimplentes. Sempre com calma e confiança. Afinal, agora não é o momento de atirar para todos os lados. Deve-se pensar com cautela, analisar o cenário e o tamanho do impacto que será gerado sobre o condomínio. Para, a partir daí, promover estratégias para ações futuras. 

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