A boa conservação da fachada de condomínio beneficia a coletividade, pois é fundamental para a estética e para a valorização do imóvel; sem contar que também garante a segurança de todos. De acordo com a nossa legislação, há limites para suas alterações.

Mas o que fazer quando é necessário realizar a manutenção emergencial da fachada? Quais são as regras que se aplicam nesses casos? No artigo falaremos sobre o assunto. Confira!

O que é considerado fachada de condomínio?

Quando falamos em fachada de condomínio, vem logo à cabeça a parte da frente do prédio, a portaria. Isso também é fachada, mas ainda inclui toda a área externa que compõe o visual do condomínio. São as paredes externas, sacadas, janelas esquadrias, portas e portões, entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética do condomínio.

Por que é importante realizar a manutenção de fachada de condomínio?

A importância da manutenção da fachada de condomínio vai muito além da aparência, já que envolve principalmente a segurança da coletividade condominial.

Esse tipo de manutenção envolve diversos procedimentos, tais como vedação contra o ar, impermeabilização e substituição de pedras ou outros materiais de revestimento.

Manutenção preventiva

Na manutenção preventiva o síndico segue o planejamento traçado de obras e reparos periódicos para o condomínio. A limpeza, por exemplo, deve ser feita a cada três anos.

Manutenção corretiva

Nesse caso, algum incidente provoca a atuação do síndico e pode ocorrer o que chamamos de manutenção emergencial de fachada de condomínio.

Fique ligado

Existe uma periodicidade para as manutenções preventivas, elas estão no manual do condomínio. O síndico deve saber e seguir sempre as normas referentes à manutenção, a norma de reforma e a norma de diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações (NBR 5674/ NBR 16280/ NBR 14037).

Manutenção emergencial de fachada de condomínio

A manutenção emergencial de fachada de condomínio ocorre quando o problema pode colocar em risco a estrutura da edificação e a integridade de todos que ali residem e trabalham, além de transeuntes. Devido à emergência da situação, o síndico deve agir rapidamente, pois as fachadas fazem parte do sistema de vedação vertical de uma edificação.

A manutenção emergencial deve ser aprovada em assembleia?

Diante da urgência da situação, o síndico pode realizar a manutenção emergencial de fachada de condomínio sem a aprovação em assembleia. Se as despesas não forem vultosas, elas constarão na prestação de contas normalmente, não precisando de aprovação. Mas se forem despesas que demandem gastos excessivos, o reparo pode ser feito sem aprovação, mas o gestor deve fazer a convocação da assembleia imediatamente para deixar todos cientes e prestar esclarecimentos.

Revestimentos da fachada

O revestimento cerâmico externo e as paredes externas devem ser verificados anualmente. A empresa contratada deve verificar a calafetarão e a fixação de elementos – para-raios, antenas, rufos, esquadrias, elementos decorativos – bem como a integridade da estrutura. A reconstrução de rejuntamentos deve ser feita, se houver necessidade. Essa manutenção preventiva periódica pode evitar que os revestimentos se desprendam.

Qual trabalho deve ser feito?

• Fazer limpeza, revisão de rejunte para a fachadas com cerâmica ou pedras, pinturas, conforme orientação do manual do proprietário;
• Durante a manutenção é importante observar a vedação das janelas e molduras. E caso seja necessário, efetue o reparo;
• No caso de aproveitar a manutenção para alterar a fachada, instalando grades, ar condicionado, redes e pintura, é preciso observar a convenção do condomínio;
• Não devem ser utilizados produtos químicos abrasivos que podem desgastar e danificar o material da fachada.

Alteração na fachada causada pela manutenção

O Código Civil, em seu artigo 1.336, diz que são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A regra, portanto, é a proibição de alteração. Contudo, se houver a necessidade de uma manutenção emergencial de fachada de condomínio, entende-se que ela é aceitável e deve ser aprovada em assembleia.

Se houver previsão na convenção, uma alteração também pode ser legítima.

Importante

• Antes da manutenção da fachada, deve ser observado o aparecimento de fissuras ou rachaduras. Caso existam, devem ser tratadas por empresas especializadas, antes da execução do serviço de manutenção.
• Para fazer a manutenção da fachada, é preciso contratar uma empresa especializada para trabalho em altura, os funcionários devem ser capacitados. Deve ser criado um perímetro de isolamento no local da fachada em que estão trabalhando, para evitar acidentes.
• Normalmente, já não se pode pendurar roupas e objetos do lado de fora ou colocar vasos ou outras coisas que possam cair do parapeito. Mas durante a manutenção, isso é ainda mais importante, por questões de segurança.

Conclusão

Como você pode ver, a manutenção emergencial de condomínio deve ser realizada sempre que houver uma situação que possa causar riscos à coletividade. Não é necessária a aprovação em assembleia, podendo o síndico agir rapidamente para resolver o problema, antes que algo mais grave aconteça.

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