Ser síndico é lidar com o patrimônio e com o dinheiro de todos os moradores. E mesmo tendo autonomia para a realização de algumas atividades que não geram gastos, na maioria das vezes precisa de aprovação em assembleia para determinadas ações. Mas quando e como o síndico pode gastar sem pedir autorização? O que pode e o que não pode ser feito sem o aval dos condôminos? No artigo de hoje falaremos sobre esse assunto que ainda é motivo de muitas dúvidas entre os moradores. Você saberá se o síndico pode efetuar despesa sem autorização. Confira!
O que diz a lei sobre a despesa sem autorização?
O Cód. Civil, art. 1.341, diz que existem dois tipos de obras condominiais: as voluptuárias e as úteis. As obras voluptuárias são aquelas que não são necessárias, mas o condomínio pode ficar sem realizá-las. As obras úteis são aquelas que não são urgentes, mas que irão melhorar o uso das coisas, trazer benefícios maiores para o condomínio. Para as obras voluptuárias são necessários 2/3 de aprovação dos condôminos. Para as úteis, é necessária a aprovação da maioria dos moradores.
Exemplo
A cabine do elevador, devido ao longo tempo de uso, precisa ser trocada por uma mais moderna. Ou a fachada, para embelezamento, deve ser pintada. Essas são obras voluptuárias.
O piso da garagem perto do elevador precisa ser trocado devido à irregularidades, o que dificulta a passagem de um carrinho de compras, por exemplo. Isso é uma obra útil. Pode-se ficar sem ela, não é urgente, mas vai trazer algum benefício para o condomínio.
Despesas ordinárias e extraordinárias
Em condomínios, já existem os gastos habituais, as chamadas despesas ordinárias, que são os pagamentos de salários e encargos de funcionários, manutenção de elevador, piscina, jardim, água, luz, gás, material de limpeza, honorários do síndico e da administradora, seguros, telefone coletivo.
E também há as chamadas despesas extraordinárias, que são, por exemplo, indenizações trabalhistas, fundo de reserva, fundo de obras, instalação de sistema de segurança, reforma e ampliação do imóvel, etc..
E se o caso exigir uma maior atenção?
É claro que existem outros tipos de gastos que necessitam de uma ação rápida.
Quando há uma obra emergencial, mas que pode demorar um pouco – mas nem tanto – para ser feita (como uma infiltração, por exemplo), o síndico deve convocar uma assembleia o mais rápido possível, expor aos condôminos a necessidade daquele serviço e solicitar autorização para a realização da obra. Verifica-se se há o dinheiro em caixa disponível, se terá que dividir entre as unidades… Enfim, deve-se encontrar uma solução o mais rápido possível para o problema não aumentar.
Mas e se for um caso muito urgente?
Como já mencionado, as despesas de um condomínio devem ser autorizadas em assembleia e divididas pelos moradores. Entretanto, se for um caso muito urgente, que não se pode esperar, o síndico não só pode como deve tomar a iniciativa de realizar a atividade sem uma comunicação prévia, pois, se ele esperar, poderá ser tarde demais.
Uma fiação em ponto de curto circuito, um revestimento de fachada caindo, um vidro quebrado, entre outros, precisam de uma ação rápida para não causar algum acidente. Depois ele deverá convocar uma assembleia extraordinária para ele explicar o que aconteceu e prestar contas do que foi gasto. Se não houver verba suficiente no condomínio, ele deve fazer a reunião, expor o motivo da contratação do serviço e verificar com os condôminos a melhor forma de arrecadação do montante necessário para aquele fim.
Precauções necessárias
O caráter emergencial autoriza o síndico a realizar a despesa sem autorização, mas ele deve se precaver com garantias que demonstrem a sua boa fé na tomada da decisão. Ele deve, pelo menos, fazer três orçamentos, mostrando que foram realizadas pesquisas de mercado, levando em consideração o melhor preço e qualidade do serviço. O conselho fiscal pode e deve auxiliá-lo e também emitir parecer autorizando a obra.
Depois de tudo feito, como já dito acima, o gestor deve convocar a assembleia, explicar na circular a razão do gasto, para ser discutida na reunião. Se for necessário, chegar a um acordo sobre como será o rateio daquela despesa.
Vale lembrar que alguns condomínios já estipulam um limite para gastos sem autorização, com o intuito de facilitar a administração.
Responsabilidade
Às vezes, por não ter o devido apoio dos moradores para a realização de uma obra, mesmo sendo de caráter emergencial, o síndico acaba se retraindo. Isso é um terrível erro, já que ele é o responsável legal por tudo o que acontece dentro do condomínio. Se ele se omitir e acontecer um incidente por descuido, será responsabilizado. Se, por exemplo, ocorrer o furto de um carro na garagem ao deixar o portão quebrado por vários dias, porque ele estava aberto, o condomínio poderá sofrer um processo judicial. Também correrá o risco de sofrer sanção caso se mantenha inerte em razão de danos causados no teto, paredes, armários e aparelhos eletrônicos; conserto de algum cano estourado; ou pagar indenização por danos morais ou ferimentos causado por algo que tenha caído da fachada, como uma pedra de mármore, por exemplo.
Notificação e destituição
Havendo a omissão do síndico, os próprios moradores podem tomar a devida atitude, a fim de evitar um mal maior. É permitido por lei que – provada a inércia do gestor diante de uma obra que não poderia ser adiada, comprometendo assim a integridade do condomínio – qualquer condômino poderá ter a iniciativa de solucionar o problema; depois exigir o reembolso do que foi gasto. Nesses casos, os moradores podem notificar o síndico e até mesmo destituí-lo.
Conclusão
Como você pode observar, efetuar despesa sem autorização pode complicar a vida do síndico.
Deve-se ter em mente que o gestor não é dono do condomínio, portanto, ele não pode sair gastando o dinheiro que houver em caixa, pois pertence aos moradores. A não ser, claro, em gastos em que há a obrigação, que faça parte da rotina, como o seguro condominial e as manutenções para manter o bom funcionamento do condomínio. Nesses casos, não precisa nem pedir autorização da assembleia.
O síndico deve estar sempre bem informado e alerta, pois gerar despesas não previstas, pode ter suas contas reprovadas e ter que reembolsar o valor ao condomínio, podendo levar até mesmo a sua destituição.
Ficou com alguma dúvida? Nós da Seu Síndico Administradora de Condomínios em BH temos uma assessoria qualificada e especializada em gestão condominial. Podemos auxiliá-lo em todas as questões que envolvam seu condomínio.
