As características das cidades vem mudando e com elas, as moradias. Cada vez mais surgem condomínios, e cada vez maiores. Dentro desse cenário, a atuação do síndico vem ganhando destaque. Com a correria do dia a dia e o excesso de responsabilidades atrelados ao cargo, não é qualquer pessoa que possui conhecimento suficiente e preparo para lidar com essa situação. Surge a necessidade de um profissional capacitado e especializado para administrar o condomínio. É aí que entra o síndico profissional. Avaliada como uma das profissões do futuro, essa figura já está presente nos condomínios desde o advento do novo Cód. Civil. No artigo de hoje falaremos a respeito desse gestor “estranho ao condomínio”. Vamos verificar como ele pode ser inserido e o que se deve observar para ter um síndico profissional . Confira!
O que é um síndico profissional ?
O síndico profissional é uma pessoa contratada pelo condomínio para exercer a função de síndico do local. O vínculo desse prestador de serviços é focado na parte profissional, ao contrário do síndico morador. Geralmente ele não mora nem possui imóvel no condomínio.
Síndico profissional – Cenário no mercado de condomínios
Segundo pesquisas, uma grande parte da população mora ou trabalha em condomínios, o que faz com que o condomínio passe a ser um local em que as pessoas tendem a circular. Por isso o síndico precisa ter uma visão multidisciplinar, precisa estar capacitado. Isso passa a gerar uma série de oportunidades, inclusive para o síndico profissional.
O condomínio é um local próspero, em que existe oportunidade e necessidade de gestores profissionais. Há condomínios com orçamentos mensais com mais de um milhão de reais, por exemplo. Ali funcionam verdadeiros mini municípios, como se fossem uma cidade. Há o síndico, o subsíndico, o conselho, comissões de obra, uma auditoria, um corpo jurídico, segurança, portaria e, muitas vezes, o gestor profissional; que passa a estar alocado naquele condomínio para que possa dar todo o suporte necessário para o local.
Síndico profissional e síndico morador
O síndico profissional não é diferente do síndico morador. Ele tem dentre as suas obrigações aquelas estabelecidas no art. 1348 do Cód. Civil. Compete ao síndico de forma geral, seja ele profissional ou morador:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
*V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O síndico não é um órgão independente
Ele tem uma autonomia de atuação, mas deve obedecer ao regimento interno e a convenção. Eles é que vão nortear o seu trabalho. O que estiver fora disso, a assembleia faz lei, desde que não contrarie a convenção nem o Cód. Civil. A assembleia vai ajudar no prosseguimento do trabalho do síndico. Ele tem sim autonomia, mas está preso a esses pilares da convenção, do regimento interno, da assembleia e da legislação pertinente.
*É importante frisar as responsabilidades do síndico. Ele deve tomar muito cuidado com esse inciso V, pois o não cumprimento vai trazer a responsabilidade civil e criminal para si. Há muitos casos em que ele é indiciado por homicídio culposo. Por exemplo, um trabalhador caiu de um condomínio e o síndico foi indiciado, porque compete a ele a guarda e a fiscalização daquela edificação.
Por que contratar um síndico profissional ?
O que faz um condomínio contratar um síndico profissional ? Elencamos três situações que entendemos ser as diretrizes para que se contrate um:
1) Não morador – imparcialidade
O síndico não morador é imparcial, ele não vive naquela coletividade, ele não vive os problemas daquela massa. Ele pode aplicar multas porque não vai ser o vizinho dele que estará lá. Ele passa a ser uma figura que estará trabalhando profissionalmente, não vai se influenciar naquele dia a dia do condomínio.
2) Especialização – profissionalismo
O síndico profissional é alguém que vai ter trabalhado para chegar lá. É claro que não podemos subestimar o síndico morador, há vários fazendo trabalhos excelentes; mas logicamente que aquele que se especializa para o cargo tende a ter uma performance diferenciada.
3) Contrato – cláusulas estabelecidas
Esse síndico profissional não vai estabelecer a forma de trabalho dele. Ele vai atender à necessidade daquele condomínio. O síndico morador, algumas vezes, pode trabalhar até mais que o profissional, mas o condomínio vai se adequar ao que ele pode oferecer. No contrato realizado entre o condomínio e o síndico profissional devem ficar claras as necessidades e obrigações, parte a parte.
Qual o Quórum para a destituição do síndico?
Há situações em que o síndico não presta contas, não administra de forma conveniente o condomínio ou pratica irregularidades. Devido a isso poderá ser destituído. Como ele não convoca uma assembleia para a sua destituição, um quarto dos condôminos podem convocá-la, e em maioria simples (50+1 dos presentes) esse síndico poderá ser destituído.
O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente, o condomínio pode ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos que estiverem presentes em assembleia específica (CC, art. 1.349).
*A convocação deve conter os motivos da destituição.
Síndico profissional – Assembleia x contrato
O síndico profissional é um prestador de serviços, possui um contrato, normalmente estabelecido em assembleia. A lei não diz que ele pode ser destituído de forma adversa daquele síndico morador. Para destituir um síndico profissional BH também deve ser convocada uma assembleia e destituí-lo. Alguns condomínios simplesmente cancelam o contrato, mas o fato de cancelá-lo não o torna não síndico. Ele apenas será não beneficiário daquela remuneração previamente ajustada.
A partir do momento que não há interesse de mantê-lo no cargo, ele não deve oferecer resistência, oferecendo uma carta de renúncia.
Síndico profissional – Inovação do Cód. Civil de 2002
Conforme o Cód. Civil de 2002, veja as inovações que foram feitas;
Art. 1.347 – A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. (administradora).
*O síndico deve delegar as funções administrativas para a administradora de condomínios. Se isso não estiver previsto em ata, a administradora não consegue nem movimentar, por exemplo, a conta bancária.
Pessoa Física e Pessoa Jurídica
Além do síndico profissional Pessoa Física, também pode-se contratar uma empresa, que também prestará assessoria ao condomínio. Quem poderá trabalhar no condomínio são os seus representantes legais. É necessário que os nomes sejam especificados na ata.
Síndico profissional – CPF
O CPF, tanto do síndico profissional quanto do síndico morador fica atrelado à Receita Federal. Portanto é de extrema importância que ele não tenha qualquer restrição no nome. Se houver, o condomínio poderá ter problemas com qualquer certificação, como o eSocial ou uma verba trabalhista, por exemplo. Isso também poderá prejudicar o síndico Pessoa Física. A restrição do condomínio aparece no nome dele porque, pela Receita Federal, esse nome está atrelado ao lugar em que ele é síndico.
Lembrando que quando acabar o mandato, devem ser feitas as devidas alterações na Receita, a fim de baixar a responsabilidade do síndico que não está mais em exercício.
Esse também é um dos motivos por que se contrata um síndico profissional : para que o condomínio não seja onerado com essa responsabilidade. A empresa contratada ou o síndico profissional é que administram toda essa situação.
Síndico profissional – Convocação de assembleia
Para tratar de assuntos referentes ao condomínio, o síndico profissional deve convocar uma assembleia, conforme disposto no artigo abaixo:
*Art. 1350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
*§ 1º – Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
*§ 2º – Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Síndico profissional – Conclusão
Como você pode observar, o síndico profissional Bveio para ficar. Para se especializar na profissão, é importantíssimo ter o conhecimento geral de uma administração condominial. Conhecer as obrigatoriedades de um condomínio, conhecer finanças, saber fazer uma análise financeira, ter um bom diálogo com seus condôminos, seja em reuniões ou através de um canal de comunicação que deverá ser criado (um e-mail, por exemplo).
O síndico profissional não toma decisões, ele indica qual o melhor caminho, ele recomenda a melhor prática. É o conselho junto com ele que vai cuidar do condomínio. As pessoas precisam entender esse novo formato. Ele não é alguém que chega e simplesmente muda tudo. O síndico profissional é uma proposta de melhorar práticas administrativas dentro do condomínio. E atingir resultados progressivamente.
Lembre-se de que o síndico profissional é um prestador de serviços, ele não faz milagres. Dependendo de como esteja a situação do seu condomínio, pode levar tempo para que mude a sua história.
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