Relação entre inquilino e o condomínio
O inquilino é uma figura bastante comum em condomínios. No entanto, a relação entre ele e o condomínio é uma das mais complicadas, muitas vezes, pelo fato de ele não saber bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir. No artigo de hoje falaremos sobre as leis que regem essa relação, quais são as responsabilidades do proprietário, inquilino, condomínio e síndico. Também daremos dicas para o gestor lidar com essa situação. Confira!
Você sabe o que é Lei do Inquilinato?
A lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, é a responsável pela regulamentação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Ela conseguiu pacificar esse setor que era altamente problemático, reequilibrando as relações entre inquilinos e proprietários. Essa lei hoje, de forma muito bem escrita, deixa claro as responsabilidades e as relações entre eles e, por consequência, o condomínio. Tanto o locador quanto o inquilino devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio.
Relação do síndico com o inquilino
A relação do síndico com o próprio condomínio já não é fácil e, muitas vezes, a relação com alguns inquilinos também é um pouco difícil. E quando existem novos inquilinos, há um pouco mais de dificuldade no relacionamento (os maiores problemas de um condomínio hoje são com inquilinos). São pessoas novas no condomínio, que basicamente não têm o cuidado, o zelo pelo ambiente em si, como o proprietário talvez tivesse. Muitos não respeitam ou tentam não respeitar as normas.
O síndico deve deixar claro quais são as responsabilidade do inquilino e quais são a do proprietário, e saber advertir, caso seja necessário.
Inquilino
Quando o inquilino comete alguma infração, primeiramente tenta-se conversar. Se ele reitera, manda-se a advertência porque ele já tem ciência informal do que pode e não pode no condomínio. Se for a mesma infração em sequência, aí não tem como deixar de aplicar uma multa. Isso só em último caso.
Proprietário
Inicialmente, não há a necessidade de informar ao proprietário, mas a partir da segunda infração cometida pelo seu inquilino, desagradável para o condomínio de uma forma geral, manda-se uma notificação para as duas partes. O locador deve ficar ciente do que está acontecendo dentro do seu imóvel. Futuramente, ocorrendo alguma situação extrema e ele vier a receber alguma multa, já estará sabendo de tudo que estiver acontecendo.
O síndico deve procurar conversar bastante com o inquilino, para que não precise chegar a esse extremo.
Legalmente falando, o condomínio tem relação com o inquilino ou somente com o proprietário?
O condomínio tem uma relação direta com o proprietário, que coloca alguém morando no que é seu. E esse inquilino, por sua vez, passa a ter uma relação indireta com o condomínio. Sempre entre condomínio e inquilino teremos a figura do locador. Por isso que, se o locatário sair e deixar uma dívida, o condomínio também notificará o dono do imóvel.
As multas devem ser pagas pelo inquilino ou pelo proprietário?
O infrator é o inquilino, mas quem recebe a multa é a unidade condominial. Toda notificação é encaminhada para a unidade, e quem ali estiver tem a obrigação de informar ao locador sobre o que está acontecendo. Se o inquilino cometeu a infração, ele deverá pagar a multa. A diferença jurídica é que se ele não pagar e o condomínio tiver que acionar alguém judicialmente, será o locador; porque a relação direta do condomínio, como já mencionado anteriormente, é com o proprietário. Por isso ele deve ser cuidadoso na escolha de quem ocupará a sua unidade, já que responderá pelo que o seu inquilino fizer.
É considerada multa recorrente quando uma unidade recebe duas multas pela mesma infração, mas com inquilinos distintos?
A recorrência ficará particularizada na pessoa que praticou a infração. Não se pode transferir o ato de uma pessoa para outra que não tem a menor relação com o fato ocorrido.
Não aplica-se a multa recorrente, zera-se a situação, até mesmo pelo bom senso. Porque há situações que, por mais que infrinjam algum artigo da lei, do regimento interno, podem ser contornadas, ajudando a criar um ambiente favorável para que todos se deem bem no condomínio.
O inquilino pode votar?
Essa é uma dúvida muito frequente. O art. 1.335 do Cód. Civil diz que a possibilidade de participação e voto na assembleia é do condômino, não do inquilino. Ele só participará se for procurador do locador, como qualquer outra pessoa que o representar. Vale lembrar que a procuração deve ser específica para aquela determinada data. Cada assembleia deve ter uma procuração.
Lembrando, mais uma vez, que o condomínio tem relação direta com o proprietário, não com o locatário; portanto, o inquilino não tem direito a voto.
Inquilinos podem assistir à assembleia?
A assembleia é um ato coletivo, centrado em torno dos condôminos e dos seus representantes. O inquilino tem o direito de ir e vir, mas não de se impor como votante.
Muitos inquilinos querem ser participativos. Nesses casos, é sempre bom que o síndico tenha um pouco de jogo de cintura, afinal, o mais importante na relação do condomínio com os inquilinos e os proprietários é o bom senso. Se as pessoas quiserem participar de situações que envolvam as decisões condominiais, não há mal algum. Quanto mais puderem agregar na relação em prol do condomínio, melhor. Dependendo da condição, podem participar, desde que respeitem as regras, a convenção e procurações específicas para determinadas votações.
Inquilinos podem ser candidatos a cargos do condomínio?
Situação muito comum hoje em dia nos condomínios é a possibilidade do inquilino ser candidato a um cargo eletivo. Caso a convenção não traga nenhum impedimento com relação a isso, ele pode ser candidato a síndico, conselheiro…é só verificar o que ela diz.
Qual despesa é do proprietário e qual é do inquilino?
Há dois artigos valiosos da Lei do Inquilinato que todo síndico deveria conhecer, que são os artigos 22 e 23. São artigos que definem, diferenciam despesas ordinárias das extraordinárias. Se o síndico tiver dúvidas sobre a natureza de uma despesa ou outra, basta consultar a lei e conferir.
A ideia básica é que a despesa ordinária, que é de incumbência do inquilino, é aquela que é comum, rotineira, usual, do dia a dia. A extraordinária, de responsabilidade do proprietário, é aquela despesa esporádica, eventual, como as obras em geral. E a obrigação do condomínio é, ao cobrar uma despesa ou outra, que ele simplesmente discrimine os valores a que cada uma se refere. Cabe ao inquilino e ao locador se resolverem da forma como irão pagar essas despesas. A obrigação condomínio-síndico-administradora é dizer qual é a natureza da despesa e o valor.
Fundo de reserva
A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, portanto de responsabilidade do locador. Mas ele pode ser utilizado como despesa ordinária para uma situação inesperada, como uma grande inadimplência (para evitar problemas maiores o fundo de reservas é utilizado). Sua reposição ficará a cargo do inquilino. Então, ele pode ter uma natureza mista, vai depender da situação.
O proprietário pode continuar usufruindo das áreas comuns, mesmo com a sua unidade locada?
O proprietário deve ter uma conscientização do espaço que lhe é delimitado quando o imóvel está locado. Mas há situações em que esse abuso acontece. O locador deve ter em mente que, a partir do momento em que ele permite alguém viver no que é seu, ele transfere a posse direta. Portanto, o direito de usufruir das áreas comuns passa a ser do inquilino.
Conclusão
Como você pode observar, o síndico deve trabalhar para que a relação do inquilino e do condomínio seja sempre sadia. O mais importante no relacionamento desse gestor com um inquilino que possa causar algum tipo de problema é ele ponderar a situação. Nesse caso, ele não pode ser 8 ou 80, deve tentar sempre contornar os fatos da melhor forma possível, não sendo radical nem tão benevolente. Deve-se conversar, adverti-lo, para só depois multá-lo, dependendo da situação. Um novo inquilino no mesmo imóvel gera uma nova conversa, uma nova advertência e, se necessário, uma nova multa.
Como representante de toda uma coletividade, é importante que o síndico tenha total conhecimento e saiba das responsabilidades que envolvem cada parte – inclusive as dele – e como tudo deve ser feito, para que não tenha problemas futuros, tanto legais quanto em relacionamento com as pessoas que moram naquele condomínio.
Ficou com alguma dúvida? Nós da Seu Síndico Administradora de Condomínios em BH temos uma assessoria qualificada e especializada em gestão condominial. Podemos auxiliá-lo em todas as questões que envolvam seu condomínio.
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