Manutenção predial
Que prevenir é melhor que remediar, isso todo mundo sabe. Porém, colocar uma manutenção preventiva em prática pouca gente coloca (nos condomínios então…). Muitos síndicos acabam deixando para a próxima gestão, já que começar uma obra sempre exige paciência, e quando é em prédio, a dor de cabeça é ainda maior: muitas pessoas e opiniões envolvidas e uma estrutura mais complexa. A manutenção predial evita uma série de problemas e garante, inclusive, a segurança de todos, mas ainda não é uma prática comum. É um tema que pode parecer de menor importância para muitos gestores, mas que não deve jamais ser negligenciado. Afinal, apostando em manutenção preventiva, a economia é significativa, tanto em dinheiro quanto em dor de cabeça. No artigo de hoje falaremos a respeito da importância da manutenção predial, de como manter seu condomínio com os cuidados sempre em dia! Confira!
Administradora de condomínios em BH – ABNT 5674
A ABNT 5674 (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é uma norma extremamente importante para síndicos e condomínios, afinal ela determina as exigências para manter a vida útil da edificação e de seus sistemas construtivos. Em outras palavras, deixar a habitação em ordem na questão de segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
Assim como nosso corpo envelhece, os prédios também passam por esse processo. O objetivo dessa norma é instruir sobre como realizar a manutenção para aumentar a vida útil da edificação, para que o condomínio se mantenha em um funcionamento correto.
Administradora de condomínios em BH – Importância da manutenção predial
A importância de fazer a manutenção predial, por parte do gestor ou do síndico, é justamente para manter a edificação em dia e, sobretudo, para ela oferecer segurança para os condôminos e também para evitar a desvalorização do imóvel.
A manutenção preventiva também é muito importante porque se tem uma redução de custos. Às vezes alguns condomínios ficam muito tempo sem essa manutenção e quando decidem fazer a reforma, ela será muito grande, tendo um custo muito alto.
Se houver um valor sendo agregado ao condomínio para fazer a manutenção, de forma gradual, dará menos dor de cabeça para o síndico. Não só para ele, mas para todos os condôminos. Já que haverá uma redução do valor, não tendo que pagar quantias absurdas de imediato para algum prestador de serviço.
Fazendo a manutenção preventiva, mesmo as que são mensais, se economiza. Parece que se gasta mais, mas tendo uma previsão orçamentária, em que se sabe o que vai ser gasto ao longo do ano, não haverá surpresas. No caso de um intervenção, de uma parada não programada, vai ser gasto muito mais do que se fizer essas periódicas.
Administradora de condomínios em BH – E se a manutenção não for executada?
Caso não haja a manutenção predial, poderá ocorrer vários problemas. Se não fizer a manutenção preventiva, a corretiva acaba custando cinco vezes mais, pois ela precisará ser realizada de forma imediata para não deteriorar o patrimônio. É muito mais difícil corrigir do que manter. Sai muito mais caro e desvaloriza o condomínio, às vezes em valores muito grandes.
Administradora de condomínios em BH – Responsabilidade do síndico em relação à manutenção predial
O Art. 1.348, inciso V, do Cód. Civil, é bem enfático quando diz que cabe ao síndico a manutenção e a guarda da área comum.
A falta de manutenção, além de gerar uma depreciação ao empreendimento como um todo, também pode gerar uma responsabilidade civil e criminal para o gestor, por omissão. Lembrando que ele responde no crime por dolo ou por culpa. Muitas vezes ele deixa de fazer uma manutenção devida e acaba respondendo por isso. Como por exemplo, o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) não estar em dia e o condomínio pegar fogo.
Muitos síndicos deixam de fazer a manutenção nos lugares em que não são vistos no dia a dia. É muito comum ver condomínios com a recepção muito bem arrumada e com, por exemplo, a casa de máquina dos elevadores cheia de problemas, com infiltrações, problemas elétricos, etc.. Deve ser feita a manutenção em elevadores, bombas, itens de segurança, medição ôhmica do sistema de para raios uma vez por ano, higienização dos reservatórios a cada seis meses, bombas de água, portão, fachada, telhado… Ele não pode esquecer que, caso haja algum problema com algum morador ou com o próprio condomínio, isso depois vai lhe custar muito mais caro.
Administradora de condomínios em BH – A ABNT é uma direção para o cumprimento da lei?
Sim, a ABNT não é uma lei, mas, indiretamente, tem força de lei. Porque quando houver algum evento dentro de um condomínio e for a julgamento nos tribunais, provavelmente haverá uma prova técnica, e ela deverá ser baseada nas normas aplicáveis da ABNT.
Administradora de condomínios em BH – Quais as obrigações do síndico referente à manutenção predial?
O síndico tem responsabilidades, ele tem que trazer à assembleia condominial a aprovação da manutenção. Ele tem que explicar, se possível acompanhado de um técnico, de um engenheiro qualificado, a real necessidade de se fazer a reforma, a depreciação, perigos, entre outros.
Caso a assembleia não aprove, ele terá um documento que poderá ser usado a seu favor em uma eventualidade, mas não irá eximi-lo totalmente da responsabilidade.
Administradora de condomínios em BH – Custos em realizar e não realizar a manutenção preventiva
Um condomínio que tenha as suas manutenções prediais em dia, não corre o risco de que seu imóvel seja desvalorizado, que pode ser de 15% a 25%.
De acordo com a Associação Brasileira de Manutenção, o setor movimenta por ano mais de 10 bilhões de reais. Porém, este montante seria ainda maior se todos os prédios fizessem a manutenção. O quanto cada condomínio precisa investir varia muito, mas existe um consenso de que esse gasto deve ser planejado anualmente.
Administradora de condomínios em BH – Planejamento
O prédios novos vem com um plano de manutenção preventiva já no manual do proprietário. E é esse plano que precisa ser respeitado. É importante que se façam verificações periódicas, para averiguar se tudo está funcionando adequadamente. Com isso reduz-se problemas e custos.
O correto seria fazer um plano de manutenção, contratar uma empresa para fazer manutenção nos quadros elétricos, fazer reaperto, limpar as caixas de gordura, de esgoto a cada seis meses… enfim, tudo o que já foi citado anteriormente.
O ideal é que o síndico contrate um profissional capacitado para fazer uma inspeção predial, que irá direcionar o profissional que realizará o programa de manutenção nessa edificação. Essa vistoria deve ser feita por um engenheiro qualificado, que tenha especialização na área de patologia das construções. Pode até sair um pouco mais caro, mas todos os componentes que serão utilizados, todo o trabalho que será feito, terá maior qualidade, consequentemente, um índice de defeito menor. Às vezes as pessoas se preocupam somente com o valor, esquecendo a qualidade da prestação de serviço, que depois pode sair caro para o condomínio.
Intervenções
Também é preciso certificar-se de que as intervenções feitas no prédio estão sendo registradas. A falta de histórico sobre as obras é um problema na maioria dos edifícios.
Qualquer intervenção de manutenção no futuro vai depender da consulta desses documentos. O próximo síndico poderá até estar bem intencionado, mas ele não conseguirá resolver o problema, muitas vezes por falta dessas informações.
O ideal é que eles sejam agrupados, de preferência em uma pasta, em um escritório do condomínio, nunca no apartamento do síndico. Esse material não é dele, mas da coletividade, e deve fazer parte dos documentos do prédio.
Administradora de condomínios em BH – Conclusão
Como você pode observar, é muito importante que o síndico ou gestor faça a manutenção predial do condomínio. Assim como a vida humana, ele tem uma vida útil, tem um desgaste. Então, realizando essa manutenção preventiva, aumentará essa vida útil e evitará gastos desnecessários; além da responsabilidade que se tem como síndico, que está prevista no Cód. Civil, e também na ABNT 5674.
Portanto, busque orientação de como e quando realizá-las. Isso é uma forma de, sem dúvida, economizar, resguardá-lo como síndico e resguardar o próprio condomínio, a comunidade como um todo.
Nós da Seu Síndico Administradora de condomínios em BH estamos à disposição para auxiliá-lo nessa questão, dando todo o suporte e as informações necessárias para que você possa exercer uma boa gestão no seu condomínio.
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