Sabemos que a responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio é dever do síndico, e que muitas vezes estes atos causam prejuízos econômicos e patrimoniais à unidade da Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte. Deste modo, em princípio, já impunha o artigo 22, cláusula 1º, letra b, da Lei no. 4.591/1964, a inteligência que procurava incutir a responsabilidade do condomínio pelos furtos e danos verificados no seu interior, prescrevendo que lhe compete, através do síndico, “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores”.
Portanto, atribuir a culpa pela mera obrigação de guarda, e depreender que houve falha no zelo, na implantação do sistema de vigilância, ou na escolha de pessoas para desempenhar a guarda, enfrenta a contradição na própria argumentação do alegante, eis que ele também é condômino, a ele se debitando parcela de culpa, por exemplo. Neste sentido, torna-se estranha a sua posição, posto que restaria favorecido pela participação numa conduta repreendida. Seria aceitar que ele dirigisse a ação contra si próprio, situação que não se conforma com a regularidade dos princípios e coerência da Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte.
Além disso, a responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio também faz referência aos empregados que não são prepostos apenas do condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais. Deste modo, a Lei n. 4.591/194 define as cláusulas de não responsabilidade do condomínio perante os condôminos. Ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção e/ou às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns, por exemplo.
Responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio
Responsabilidade pelos danos e furtos verificados nos condomínios edilícios
A responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio, por outro lado, implica que o condomínio não tem implícita obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos, por exemplo. Tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembleia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento. Deste modo, se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, funcionando como autêntico guardião, e, para isso, não recebeu qualquer verba, como pode responder por aquilo a que não era obrigado? Portanto, entendimento diverso importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzem para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro.
Em outras palavras, a orientação que é sugerida nos Tribunais estaduais e pela Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte, consonante ao seguinte exemplo: “São da responsabilidade do condomínio os danos decorrentes de furtos ocorridos nas unidades autônomas que o integram se consta do Regulamento Interno a obrigação da manutenção deste serviço. Os danos morais resultantes de furto em residência estão relacionados à ofensa à privacidade dos moradores e à angústia de sofrerem violação domiciliar. Os danos materiais só podem ser reconhecidos se efetivamente comprovados, o que não se dá com mera indicação da existência de bens, mas sem a prova de estarem na residência no momento do furto, máxime se correspondem a joias pertencentes à mulher e à filha afastadas do lar conjugal.”
Deste modo, indo mais longe com relação à responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio, há de constar na convenção a obrigação de indenizar na hipótese de prejuízos, como os de furto, por exemplo: “O condomínio, na ação de reparação de danos no que se diz respeito ao furto de motocicleta estacionada no interior do condomínio, e inexistindo expressa previsão acerca do dever de guarda e segurança dos bens depositados em área comum, mediante repasse de despesas de proteção pelos condôminos, não se legitima a responsabilização do condomínio por subtração de bem que haja sido conservado no interior do edifício. Isto porque o condomínio somente responde por furtos que venham a ocorrer em suas áreas comuns conquanto tal haja sido, deste modo expresso, previsto, na respectiva convenção, circunstância inocorrente a hipótese em lide. De mais a mais, não há prova nos autos de que o Síndico haja sido cientificado formalmente acerca de danos no acesso às dependências do prédio, o que, se ocorrente, daria azo à eventual responsabilização em face de conduta omissiva deste.”
Ainda tratando-se da responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio, a Seu Síndico Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte se compromete com o zelo e a integridade patrimonial do seu condomínio em BH! Portanto, acesse agora mesmo o site da nossa administradora e confira as soluções em síndico profissional que podemos trazer à sua unidade condominial.
Responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio
O que diz a cláusula de não indenizar?
Com bastante frequência acontecem furtos de bens em condomínios, e mesmo colisões, especialmente de veículos. Em geral, a nossa contabilidade condomínios em bh/belo horizonte adverte que as convenções contêm cláusulas de não indenizar. No caso, mesmo que revelada culpa dos prepostos ou empregados, e inclusive do síndico por desídia na contratação, não é possível a indenização. Deste modo, acontece que é válida, afora certas exceções, a cláusula de não indenizar em caso de ordenamento jurídico em específico, por exemplo.
Portanto, as obrigações impostas nos contratos por lei não são passíveis de renúncia no que se diz respeito à responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio. Além disso, é inconcebível que se coloque a possibilidade de não indenizar no caso de desaparecimento do bem em contrato de guarda ou depósito, por exemplo. De que adiantaria colocar um veículo em garagem ou estacionamento pago se constar a isenção de indenizar em caso de furto ou danos? Se fosse dar validade a previsão semelhante, ficaria sem valor ou utilidade o próprio contrato e incentivar-se-ia a delinquência ou, no mínimo, a desobediência ao cumprimento das convenções. De nada valeria o contrato sem a sanção. No contrato de locação de cofre celebrado com um banco, caso prestigiada a cláusula que afasta a obrigação de indenizar em havendo furto, não encontraria justificativa o contrato em si.
Deste modo, com relação à responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio, a nossa contabilidade condomínios em bh/belo horizonte afirma que, no entanto, é plausível que se contemple uma atenuação da obrigação de ressarcir, ou que se afaste a responsabilidade em certas hipóteses. Assim, no contrato de depósito, ou locação de veículos, figura-se comum a referência ao afastamento da responsabilidade pelos objetos deixados no interior do veículo e não relacionados em documento escrito entregue para o guardador ou garagista, por exemplo. Coerente também se tem a informação afixada em hotéis da existência de cofres para a guarda de dinheiro e coisas preciosas, de modo a não incidir a responsabilidade pelos furtos. Em relação a tais bens de guarda é condicionada à locação dos mesmos em compartilhamentos apropriados para tanto.
Responsabilidade pelos atos prejudiciais ao condomínio
Como funcionam os seguros contra incêndio e destruição?
A obrigatoriedade da contratação do seguro contra o risco de incêndio e destruição total ou parcial da edificação pelo síndico profissional em bh/belo horizonte está prevista no artigo 1.346 do Código Civil: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. O regramento também se encontra previsto nos artigos 13 a 18 da Lei n. 4.591/1964. Deste modo, transparece a exigência que se impõe obrigatoriamente. Daí tratar-se de um seguro obrigatório, compulsório, independentemente da adesão individual, tendo a lei civil instituído a regra em benefício dos condôminos, já que, na ocorrência do sinistro, torna-se certa a cobertura, com a reposição dos bens sinistrados, consistentes da própria unidade autônoma e das partes comuns do prédio, sem necessidade de se indagar quanto à causa ou autoria do evento. Não terá validade disposição em contrário da assembleia geral, ou da convenção, dispensando a contratação.
Portanto, em relação à responsabilidade pelos atos prejudiciais ao síndico não cabe furtar-se da obrigação de providenciar em contratar o seguro, já que elencado como dever por força do artigo 1.348, inciso IX, do Código Civil.
Sendo a contratação desse seguro obrigação do síndico profissional em bh/belo horizonte, poderá ele responder cível e criminalmente pela ocorrência de sinistro de incêndio, se não tiver celebrado o contrato. Ou seja, caso ocorra o sinistro de incêndio no edifício e existindo seguro contratado para esse fim, aos moradores/condôminos faculta-se ingressar em juízo contra o síndico, visando o ressarcimento dos prejuízos advindos da omissão. Unicamente à seguradora interessa apurar a origem, em razão da ação de regresso da construção do prédio em si, como em relação aos móveis; ou à autoridade policial, para apurar eventual conduta penal.
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