As dicas de hoje da nossa Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte estão focadas em contratos do condomínio para a compra e venda de unidades em sociedades condominiais em BH, por exemplo. Deste modo, apresentaremos alguns conceitos fundamentais, como: o que são contratos condominiais, como os contratos condominiais são classificados e quais são as cláusulas especiais da compra e venda de unidades em condomínios.

Portanto, podemos dizer que da mesma forma que o Direito empresarial, os contratos sofreram grandes transformações com o passar dos anos. Até 1991, os contratos dividiam-se em dois regimes: o civil, que disciplinava as relações de compra e venda de bens imóveis e móveis entre não comerciantes, bem como os contratos de prestação de serviços, e o mercantil, que regulava as relações entre comerciantes, fornecedores e industriais. Assim, se a relação jurídica não fosse contemplada pela Teoria de Atos de Comércio, o regime aplicado seria o civil e não o mercantil, por exemplo.

Deste modo, a nossa Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte adverte que em relação aos contratos do condomínio, com a publicação do Código de Defesa do Consumidor, surgiu mais um regime jurídico, aplicável às relações de consumo. Dessa forma, se o contrato fosse firmado entre dois comerciantes, aplicava-se a legislação pertinente ao Direito Comercial; se celebrado entre comerciante e não comerciante, o regime aplicável era o consumerista; se celebrado entre não comerciantes, o civil. A classificação do regime aplicável aqui transcrito é bastante genérica; assim, aconselhamos ao leitor um estudo mais aprofundado sobre o assunto.

Contratos do Condomínio

O que são contratos condominiais?

Em relação aos contratos do condomínio, podemos dizer que em 2002, com o advento do novo Código Civil, que inaugurou nova fase do Direito privado, os contratos entre particulares, exceto os do trabalho, passaram a submeter-se a apenas dois regimes: o civil e o consumerista. De forma genérica, pode-se dizer que, quando a relação contratual aproximar-se do consumidor, seja o destinatário final de produto ou serviço, e do fornecedor que vende produtos e serviços, aplicar-se-á o regime consumerista; nos demais casos, a nossa Administradora de Condomínios em bh/belo horizonte esclarece que ausentes o consumidor final ou fornecedor na relação, o regime civil.

Confira abaixo algumas classificações dos contratos que separamos para informá-lo a respeito de qual regime escolher! De acordo com o Código Civil, os contratos classificam-se em:

• Unilateral: Apenas uma das partes possui obrigações (ex.: contrato de mútuo).
• Bilateral ou sinalagmático: Ambas as partes possuem obrigações (ex.: compra e venda mercantil). O cumprimento do contrato é condição para o contratante exigir prestação a que tem direito, isto é, quem está em mora com suas obrigações não tem o direito de exigir do outro que cumpra as suas (exceptio non adimpleti contractus).
• Consensual: Nasce apenas da simples manifestação de vontade dos contratantes. Por exemplo, o contrato de compra e venda mercantil estará perfeito e acabado logo que as partes acordem no preço, na coisa e nas condições.
• Real: Para sua constituição, não basta a simples manifestação de vontade; é necessária, ainda, a entrega da coisa (ex.: contrato de mútuo bancário).
• Solene: Firma-se com a emissão de um documento.
• Comutativo: As partes conseguem prever como será executado (ex.: contrato de representação comercial).
• Aleatório: As partes não conseguem prever como será executado no início da contratação (ex.: contrato de dívida de jogo).
• Típico: Quando os direitos e deveres dos contratantes estão previstos de modo específico na lei.
• Atípico: Quando os direitos e deveres dos contratantes não estão previstos de modo específico na lei.

Além disso, em relação aos contratos do condomínio, atualmente, o contrato de compra e venda será mercantil quando celebrado entre dois empresários. Portanto, uma vez que: “A compra e venda é mercantil, no Direito brasileiro, quando celebrada entre dois empresários. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a caracterização da compra e venda mercantil passa a depender apenas da condição do empresário dos dois contratantes”.

Contratos do Condomínio

Quais são as principais obrigações do vendedor nos contratos condominiais?

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Deste modo, continuando as avaliações referentes aos contratos do condomínio em BH, podemos dizer que toda compra e venda em que o comprador e vendedor são empresários chama-se de mercantil e é estudada pelo Direito Comercial. Deste modo, a qualidade da coisa objeto contrato será sempre uma mercadoria e a finalidade da operação será a circulação de mercadorias as quais são decorrência deste requisito subjetivo. Portanto, é certo que o regime jurídico de compra e venda mercantil, em razão da uniformização legislativa do Direito privado, é o mesmo de qualquer outro contrato de compra e venda cível. De fato, não há entre a compra e venda mercantil e a cível nenhuma diferença na delimitação dos direitos e obrigações dos contratantes.

Além disso, a nossa contabilidade condomínios em bh/belo horizonte organizou para você uma lista das principais obrigações do vendedor de unidades condominiais, para que se celebre um contrato cível ou mercantil em BH. Confira abaixo!

• Transferir o domínio da coisa: O vendedor, ao vender a mercadoria, ou seja, a unidade condominial, para o comprador, deve transferir o domínio a este. O momento exato da transferência opera-se pela tradição (art. 493 – Código Civil).
• Responder por vícios: Se a coisa vendida apresentar-se inadequada ou inapta, por deficiência na qualidade ou quantidade, configura-se o vício. Considera-se também vício a coisa que, embora não apresente nenhuma deficiência, tenha valor inferior ao de compra. Nesses casos, terá direito o comprador de optar pelo desfazimento do negócio ou pela redução proporcional do preço.
• Responder por evicção: Evicção consiste na perda da coisa por decisão judicial, reconhecendo-se o direito desta a uma terceira pessoa. Assim, se o comprador adquiriu a coisa em virtude de reivindicação judicial vier a perdê-la, caberá ao vendedor a obrigação de indenizá-lo.

Acima de tudo, referente aos contratos do condomínio, as principais obrigações do comprador são as seguintes, definidas pela nossa contabilidade condomínios em bh/belo horizonte:

• Pagar o preço: A principal obrigação do comprador consiste em pagar o preço, no local e data aprazados;
• Receber a coisa: Cabe às partes pactuar o recebimento da coisa. Definimos o local e a data de entrega, o comprador não poderá eximir-se da obrigação de recebê-la.

Contratos do Condomínio

Quais são as cláusulas especiais da compra e venda de unidades em condomínios?

Em relação ao síndico profissional em bh/belo horizonte, há cláusulas especiais da compra e venda de unidades condominiais, por exemplo. Deste modo, uma delas está vinculada à compra e venda condicional – que é a condição que representa uma limitação a que os contratantes se subordinam. Assim, os contratantes poderão subordinar a execução do contrato a um evento futuro e incerto ou a um evento futuro e certo. Dentre as vendas condicionais, no que se diz respeito aos contratos do condomínio, pode-se destacar as vendas condicionais constantes no parágrafo abaixo. Confira:

Retrovenda – No contrato de compra e venda de bens imóveis, é comum os contratantes inserirem a cláusula de retrovenda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver o bem, no prazo decadencial de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive durante o período de resgate, se efetuadas, com sua autorização escrita, benfeitorias necessárias (art. 505 – Código Civil). Porém, caso o comprador se recuse a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, providenciará o depósito judicial integral. Se for constatada a insuficiência do depósito, o juiz não restituirá o domínio da coisa enquanto não integralmente pago ao comprador (art. 506 – Código Civil).

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